Serwisowanie, naprawy i modernizacje dachów płaskich

Liczne łaty, pęcherze – konieczna analiza i remont

Wytrzymałość dachu zależy zarówno od jakości zastosowanych materiałów, jak i od spodziewanych obciążeń wiatrowych, śniegiem, lodem, ptasimi odchodami, ruchem pieszym czy kołowym, spontanicznego porastania roślinnością i innych czynników.

Odchyłki od zadanego stanu objawiają się w postaci plam na sufitach mieszkań, tym, że części płaskiego dachu po burzy leżą w ogrodzie. Można je też rozpoznać podczas prac konserwacyjnych na dachu czy po wysokości dopłat za ogrzewanie.


Odkrywka podczas analizy stanu faktycznego – nasiąknięte wodą dolne warstwy dachu

Działać czy reagować – dach płaski jako obiekt pielęgnacji
Chwała temu, kto poddał swoje ogrzewanie potrzebnemu serwisowi i jest zabezpieczony przez zimą. Szczęśliwy ten, kto nie musi się martwić o grzyby porastające ściany. Zadowolony może być ten, kto jest w stanie samodzielnie ocenić, jaki zakres będą miały prace remontowe na jego dachu. I umie ocenić, w jakim stanie są istniejące warstwy, np. ocieplenie, paroizolacja itd.

W idealnym przypadku dach płaski jest serwisowany, regularnie kontrolowany pod kątem szczelności i wszelkich oznak świadczących o ewentualnej degradacji. A gdy dach wymaga naprawy, wtedy oceniający go specjalista informuje o niezbędnych wydatkach, doradzi sposób rozwiązania problemów i określi związane z tym koszty.


Spękania 6-letniej papy

A jak wygląda praktyka? W praktyce na dachu – zwłaszcza płaskim – oszczędza się najbardziej. Bo już na wyposażenie wnętrz czy elewacje inwestor/właściciel jest gotów wydać więcej środków.

Podejmowane na szybko doraźne naprawy nie zawsze okazują się efektywne finansowo i funkcjonalnie. Niewłaściwie wykonana reperacja może powiększyć szkodę i podnieść koszt ostatecznej restauracji.

Jeśli do ocieplenia dostanie się woda, a potem będzie wnikać jeszcze głębiej, może się okazać, że konieczne jest zerwanie wszystkich warstw dachu oraz remont konstrukcji nośnej. W dodatku przy układaniu nowych warstw należy uwzględnić najnowszą wiedzę techniczną i ustawowe wymagania odnośnie energooszczędności.


Papa wprawdzie spękana, ale ocieplenie jest suche. Pokrycie jak najbardziej nadaje się do przyjęcia nowej warstwy hydroizolacji

Inwestor
Zachowanie się inwestora korzystającego z nieruchomości i dążącego do tego, aby zawsze przynosiła ona zyski, może być bardzo różne.

Zakładam przy tym, że ma on jednak zamiar zachowania funkcjonalności swojej nieruchomości. Oszczędzając jednak na serwisowaniu dachu, po zauważeniu uszkodzeń często jest on niemile zaskoczony niską jakością dachu i zakresem potrzebnych prac remontowych. W konsekwencji zatrudnia przypadkowego dekarza, znalezionego w Internecie czy poznanego na lokalnych targach albo pikniku i zleca mu przeprowadzenie naprawy czy wręcz szeroko zakrojonego remontu całego dachu. Wszystko to bez uprzedniej dokładnej analizy powodów nieszczelności. Takie przyczyny, jak niewystarczająca przepustowość wpustów czy stabilność mocowania warstw dachu pozostają najczęściej niezauważone. Po kilku „naprawach” dach i jego konstrukcja są tak mocno zniszczone, że konieczny jest kompleksowy remont.


Kontrola bezpieczeństwa dachu centrum handlowego. Częściowo zawilgocenia, nieszczelna paroizolacja, warstwy dachu podatne na podciekanie

Przykład z praktyki
Remont dachu płaskiego galerii handlowej
Z powodu nawracających masywnych przecieków przez „naprawiony” dach płaski administracja zleciła przeprowadzenie kontroli bezpieczeństwa.
W ramach kontroli stwierdzono nie tylko poważne zaniedbania konserwacyjne, m.in. odpadający beton z fasady, ale także poważne zawilgocenie warstw dachu, ułożonego dopiero kilka lat wcześniej. Częściowe naprawy nie przyniosły rezultatu.
Przemoczenie „wyremontowanego” dachu płaskiego było spowodowane niewystarczająca przepustowością wpustów, połączone z brakiem ich konserwacji.
W innych miejscach dachu próbowano po dyletancku ułożyć papę bitumiczną na istniejącą izolację z membrany, bez uprzedniego zagruntowania powierzchni. W efekcie papę można było zerwać po prostu ręką.


Nieszczelne odwodnienie, widoczne wyraźne ślady zacieków i złogów

Przykład z praktyki
Wyremontowany dach płaski biurowca
Z powodu przecieków wody do pomieszczeń biurowych (uniemożliwiających korzystanie z biur na najwyższej kondygnacji) część dachu płaskiego biurowca została poddana remontowi, którym kierował zespół architektów.
Po zerwaniu starych warstw dachu aż do betonowego podłoża, ułożony został nowy dach, w niektórych miejscach z uprawami dachowymi.
Odwodnienie dachowe zostało zaprojektowane od nowa i wykonane jak najmniejszym kosztem (według dekarza optymalne odwodnienie miało być drogie).
Po 9 miesiącach przecieki pojawiły się w tych samych miejscach.
Ich przyczyną były rury spustowe HT, ułożone w ociepleniu i prowadzone od wpustów na zewnątrz oraz niedokładnie zgrzane zakłady pasów papy bitumicznej. Ponieważ poszczególne obszary dachu nie były od siebie oddzielone, woda mogła swobodnie przedostać się także do wyremontowanej części. Wykonane odkrywki wykazały, że na paroizolacji stoi woda, a z połączeń rur wycieka woda.
W niektórych miejscach ułożono inne papy niż przewidywał projekt.

Od dachu uszkodzonego do szczelnego
Każdą naprawę, czy to samochodu, instalacji co czy nawet operację chirurgiczną poprzedza staranna analiza przyczyn uszkodzeń czy diagnoza symptomów choroby.


Stan po remoncie. Po wodzie pływają kulki styropianu

W przypadku dachu płaskiego powinna ona dostarczyć odpowiedzi na pytania: co jest na dachu, jak woda rozdziela się w dachu, czy paroizolacja jest szczelna, czy warstwy dachu są stabilnie zamocowane, czy ocieplenie ma odpowiednią grubość? Analiza powinna też obejmować sprawdzenie zjawisk fizycznych, stanu wbudowanych materiałów, poszczególnych warstw, odwodnienia itd.

Analiza taka powinna być bezwzględnie przeprowadzona w przypadku awarii, a jeszcze lepiej w ramach przeglądu dachu, aby inwestor/właściciel wiedział, jakie działania i środki są potrzebne. Często okazuje się, że kompleksowy remont nie jest potrzebny, a wymienić czy uzupełnić można jedynie pojedyncze elementy czy obszary.


Niesystemowe rozwiązanie odwodnienia – nieszczelne połączenia rur

Z pewnością regularne serwisowanie, dbanie o przepustowość ocieplenia jest w stanie zmniejszyć obciążenia działające na dach płaski i w ten sposób wydłużyć jego żywotność.

Przegląd dachu, kontrola bezpieczeństwa informuje o zmianach, jakie zaszły w dachu, a które mogą nie być widoczne na jego pokryciu.


Karygodny sposób zamocowania „nowej” balustrady do hydroizolacji

Przykład z praktyki
Dach płaski szkoły
W ramach modernizacji połaci dachu płaskiego o powierzchni ok. 700 m2 dzięki wydzieleniu miejsc z błędami popełnionymi jeszcze na etapie budowy obiektu wymieniono tylko ok. 10% dachu. Po wymianie zamoczonego ocieplenia przywrócono pierwotny układ dachu i wyposażono go w nową termoizolację ze spadkiem i w nową hydroizolację.
Na innej połaci tej samej szkoły trzeba było zerwać i wymienić wszystkie warstwy dachu – remont przeprowadzony przez 10 laty został wykonany z błędami, dach nie był stabilnie przymocowany, a wmontowane w nim drewniane deski wykazywały już ślady zagrzybienia.


Naprawa części połaci dachowej szkoły. Dach podzielono i obszary oddzielono od siebie

Projekt i wykonawstwo z jednej ręki?
Jak dalece można zaufać wykonawcy? Często inwestor polega na „swoim” dekarzu, ten z kolei na dostawcy materiałów, ten zaś na producencie. W każdym z tych punktów zalecam ostrożność, bo niestety w dzisiejszym świecie każdy dąży przede wszystkim do maksymalizacji swoich zysków.

Projekt remontu okazuje się niekompletny, zaniedbuje się analizy stanu istniejącego, często usuwa się to, co można było jeszcze wykorzystać, w całości stosuje się gotowe rozwiązania, zamiast dostosować je do danej sytuacji. No i w efekcie taki „ryczałtowy remont” po kilku latach znowu nadaje się do naprawy.


Sfałdowania, powierzchniowe naprężenia, przyspieszona utrata funkcjonalności spowodowana utrzymującymi się kałużami wody. Nadzór budowy odmówił przyjęcia dachu

Analiza uszkodzeń
Dekarzowi należy zlecić przeprowadzenie analizy szkód i odpowiedzenie na pytania: w jakim stanie znajduje się konstrukcja nośna, czy fizyka budowli funkcjonuje prawidłowo, czy tworzenie się skroplin jest ograniczone?

Do tego powinny dojść, w zależności od wielkości i skomplikowania połaci dachowych, dwie lub więcej odkrywek w miejscach położonych najniżej i najwyżej oraz w punktach szczególnie trudnych. Cała połać powinna zostać skontrolowana wzrokowo. Czasem potrzebne może się okazać sprawdzenie materiałów w celu ustalenia rodzaju poszczególnych warstw dachu.


Tego detalu także nie odebrano

Pozyskane informacje powinny zostać udokumentowane i objaśnione przez dekarza. A bazujący na rozpoznaniu kosztorys można pokazać do oceny zewnętrznemu rzeczoznawcy.

Przykład z praktyki
Dachy płaskie na blokach mieszkalnych
Nabywca nowego domu (wybudowanego w systemie „pod klucz”) skarży się m.in. na duże kałuże stojące na hydroizolacji dachu.
Wzrokowa ocena wykonawstwa: średnio do źle.
Poza kałużami widoczne są otwarte zakłady, niewystarczające przywieranie płynnej folii do papy bitumicznej wokół okrągłych króćców. Brakowało niezbędnego tymczasowego zamocowania hydroizolacji do szyn wciągarki, odwodnienie było nieprawidłowo zwymiarowane.
Krawędź metalowego profilu attyki wciska się w pionowo poprowadzoną papę.
Ukośne fałdy w narożnikach to jednoznaczna oznaka braku stabilności zamocowania.
Ponieważ kierownik budowy nie odebrał robót, wykonawca musiał dowieść, że dach nie ma usterek. A przy takim stanie rzeczy będzie to raczej trudne. Szykuje się więc proces sądowy.


Wełna mineralna nasiąknięta wodą jak gąbka

Serwis i/lub kompletny remont – możliwości i granice
Jak już wspomniałem, zwłaszcza w przypadku większych połaci dachowych opłaca się częściowa wymiana dachu, ewentualnie naprawa hydroizolacji poprzez zakrycie jej dodatkową warstwą.

Twarde pianki o zamkniętej strukturze (np. styropian, poliuretan) krótkotrwale wchłaniają bardzo niewiele wody (ok. 2% objętości). Ale na dłuższą metę mogą pochłaniać wodę na drodze dyfuzji pary wodnej. Pod pewnymi warunkami tym samym sposobem mogą się też wody pozbywać.


Ten sam dach – po remoncie, przed montażem zielonego dachu

Dlaczego więc zrywać cały dach, łącznie z tym, co jeszcze może funkcjonować?

Inaczej wygląda sprawa z ociepleniami z włókien mineralnych. Woda może uszkodzić klejone połączenia między włóknami.

Przykład z praktyki
Płaski dach szpitala
Krótko po przeprowadzonym remoncie fasad nad traktem operacyjnym stwierdzono duże przecieki w ociepleniu z wełny mineralnej.
Liczący zaledwie 8 lat dach (łącznie z roślinnością dachową) trzeba było całkowicie zerwać, ponieważ przecieki nie pozwalały na zachowanie higieny w salach operacyjnych. Przy tej „okazji” stwierdzono błędy popełnione podczas remontu dachu, m.in. puste przestrzenie między płytami wełny.
Idąc za poradą rzeczoznawcy, aby uniknąć ponownego niebezpieczeństwa przecieków, ułożono dach kompaktowy z ociepleniem ze szkła piankowego ze spadkiem, z hydroizolacją z dwóch warstw papy bitumicznej. Takie rozwiązanie zapewnia – pod warunkiem serwisowania dachu – wysoki stopień bezpieczeństwa i jest ekonomiczne.


Kałuże wody, w nich stoją pompy zasilane energią słoneczną. Wpusty w narożnikach

Naprawa – tak, ale systemowa
Nie każdy materiał jest kompatybilny z innymi i nie każdą hydroizolację da się zregenerować. Interakcje między PVC a styropianem, PVC a matami ochronnymi mogą spowodować przedwczesne uszkodzenia pokrycia, utratę zmiękczaczy z membrany PVC, objawiającą się kurczeniem się i kruszeniem.

Regeneracja membran z tworzywa sztucznego zasadniczo jest niemożliwa. Ale zamiast zrywać z dachu, można ją rozkruszyć i w takiej postaci pozostawić na dachu. Warto też sprawdzić, czy istniejące ocieplenie (z twardej pianki) może przynajmniej we fragmentach zostać uwzględnione w modernizacji.


Uwaga na kompatybilność papy i PVC. Mogą pojawić się problemy

Także nie każdą papę bitumiczną można regenerować. Jeśli pojawiły się pęknięcia, w których gromadzi się wilgoć, a osnowa nie jest wystarczająco zaimpregnowana, usunięcie papy może się jednak okazać konieczne.

Przykład z praktyki
Dach płaski na kościele
Remont musiał uwzględniać kilka czynników, w tym głębokie kałuże i związane z tym obciążenie, które spowodowało pęknięcia konstrukcji nośnej dachu, przesunięcie punktu rosy, spowodowane zainstalowaniem podwieszanego ocieplanego sufitu. 10 lat wcześniej kruszącą się hydroizolację z papy bitumicznej nakryto membraną PVC, która już także zaczęła twardnieć i kurczyć się na krawędziach (mocowania liniowego oczywiście nie było). Aby usunąć stojącą na dachu wodę, ustawiono na nim kilkanaście pomp zasilanych energia słoneczną. Rozwiązanie nie zdało egzaminu.
Samoprzylepna membrana z tworzywa sztucznego nie była odpowiednio zamocowana, utraciła część zmiękczaczy, a do tego doszły naprężenia powierzchniowe i mikroorganizmy. Ponieważ na dachu wciąż stała woda, izolacja miała inna temperaturę w wodzie, a inną w miejscach suchych – to także wywoływało skierowane przeciwnie naprężenia.
Ten dach wymagał pilnego remontu generalnego, korekty fizyki budowli, utworzenia spadku i zmiany lokalizacji odpływów.

Jürgen Lech
Certyfikowany rzeczoznawca
Essen/Idstein, Coswig
Niemcy

Zdjęcia: Jürgen Lech