Błędy wykonawcze na dachach wielorodzinnych budynków mieszkalnych

Przedmiotem niniejszego artykułu są liczne błędy popełnione przez wykonawców na dachach budynków mieszkalnych wielorodzinnych i skutki tych błędów. W artykule przedstawiono także aktualny stan techniczny części zewnętrznej dachów budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z ustaleniem przyczyn występowania uszkodzeń i ich naprawy.

Podstawą merytoryczną przygotowania artykułu były:

• szczegółowe oględziny dachów budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
• analiza istniejącej dokumentacji technicznej i projektowej dachów,
• inwentaryzacja występujących uszkodzeń i nieprawidłowości na dachach budynków,
• szczegółowa dokumentacja fotograficzna zewnętrznej części dachów,
• wnioski i zalecenia dotyczące sposobu usunięcia istniejących uszkodzeń i nieprawidłowości,
• wywiad i informacje uzyskane od właścicieli lokali mieszkalnych.

W ramach przeglądów okresowych jednorocznych i pięcioletnich budynków mieszkalnych dokonano szczegółowych oględzin części zewnętrznej dachów przedmiotowych budynków w obecności właścicieli lokali mieszkalnych. Uzyskano także wszystkie niezbędne informacje od właścicieli lokali mieszkalnych, wykonano odkrywki w pokryciu dachów, wykonano pomiary inwentaryzacyjne wybranych elementów dachu i sporządzono szczegółową dokumentację fotograficzną.

Oceniane obiekty to budynki wielorodzinne, pięciokondygnacyjne (kondygnacje nadziemne), podpiwniczone, z garażem podziemnym wielostanowiskowym, użytkowane około 3–4 lat. Budynki są trójklatkowe, przykryte dachem dwuspadowym z lukarnami, o pokryciu z ceramicznych dachówek karpiówek.




Przykład uszkodzonych i zdeformowanych obróbek blacharskich

Poszczególne elementy budynków wykonano według obowiązującego projektu budowlanego następująco: dach dwuspadowy z lukarnami doświetlającymi poddasze użytkowe o konstrukcji drewnianej i więźba dachowa – drewniana.

W ramach kontroli i przeglądu okresowego dokonano także odkrywki i inwentaryzacji elementów konstrukcyjnych oraz izolacyjnych dachów od wewnątrz, tj. w jednym z kilku mieszkań na poddaszu użytkowym, w celu oceny technicznej izolacji dachu – wiatroszczelnej i paroizolacji.

Ocena stanu technicznego elementów dachów
W wyniku przeprowadzonej wizji lokalnej i poczynionych obserwacji, szczegółowych oględzin, odkrywek, pomiarów i badań, dokonano oceny aktualnego stanu technicznego poszczególnych elementów dachów budynków. Rezultaty przeprowadzonych badań i oględzin zawarto poniżej, dokumentując je licznymi i szczegółowymi fotografiami.

Kryteria oceny stanu technicznego dachów budynków
Do oceny stanu technicznego elementów dachów budynków przyjęto następującą klasyfikację ocen:

• Stan techniczny dobry – elementy dachów budynków (lub rodzaju konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) są dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazują zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości materiałów odpowiadają wymaganiom normowym, stopień zużycia elementów: 0–15%.
• Stan techniczny zadowalający – elementy dachów budynków (lub rodzaju konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) utrzymane są należycie. Celowy jest remont bieżący, polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji, itp., stopień zużycia elementów: 16–30%.
• lStan techniczny średni – w elementach dachów budynków (lub konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) występują niewielkie uszkodzenia i ubytki, nie zagrażające bezpieczeństwu użytkowania. Celowy jest częściowy remont kapitalny, stopień zużycia elementów: 31–50%.
• Stan techniczny mierny – w elementach dachów budynków (lub konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) występują uszkodzenia o charakterze lokalnym, mogące stanowić zagrożenie bezpieczeństwa użytkowania. Celowy jest remont kapitalny, stopień zużycia elementów: 51–70%.
• Stan techniczny zły – w elementach dachów budynków (lub konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Obiekt jest zagrożony awarią budowlaną (lub katastrofą budowlaną), stopień zużycia elementów: 71–100%.

Widok źle zamocowanego kołnierza z listwą metalową obróbki, w wyniku czego powstały „kieszenie”, przez które przedostaje się woda. Listwa jest uszczelniona silikonem, który już popękał i kruszy się

Ocena stanu technicznego dachów budynków.
Zgodnie z klasyfikacją stwierdzono, że:

• stan techniczny pokrycia dachowego oceniono jako zadowalający. Stan techniczny samych dachówek jest dobry, tylko miejscami zadowalający. Część dachówek jest połamanych i nieodpowiednio przyciętych. Wykonane pomiary odchylenia poszczególnych dachówek od siebie (szczelin pionowych) wykazały, że odchylenia te wynoszą w niektórych przypadkach kilkanaście, a miejscami nawet 20 mm, co jest niedopuszczalne. Gąsiory dachowe w wielu miejscach dachu nie przylegają do siebie i tworzą liczne „kieszenie”, przez które mogą przedostawać się wody opadowe. W części dachu budynku, na krokwiach koszowych, dachówki nie są równoległe do linii styku (utworzyła się kilkucentymetrowa przestrzeń). Dodatkowo w czasie wykonywania odkrywki przy zdejmowaniu dachówek, stwierdzono, że dachówki nie są mocowane do łat, co należy uznać za błąd. W kilku miejscach na dachu budynku stwierdzono błędnie (nieodpowiednio) położone dachówki, które nie przykrywały obróbek blacharskich;
• stan techniczny obróbek blacharskich należy uznać za średni, miejscami zadowalający. W kilku miejscach obróbki blacharskie „wychodzą” spod listew osłaniających je od góry, górne styki listew osłaniających z powierzchnią trzonów wentylacyjnych uszczelnione są silikonem. Jest to rozwiązanie błędne i niezgodne z warunkami technicznymi wykonania i odbioru obróbek blacharskich oraz sztuką budowlaną. W licznych miejscach zaobserwowano nieszczelne i zdeformowane obróbki blacharskie, popękane i nieszczelne łączenia blach oraz prześwity (dziury) przy maszcie antenowym i przewodach wentylacyjnych. Wszystkie zdeformowane obróbki blacharskie należy wymienić na nowe i skuteczniej doszczelnić miejsca przejść przewodów wentylacyjnych oraz przy trzonach wentylacyjnych i kominowych), ponieważ aktualnie silikon dekarski jest nieelastyczny, popękany i wykrusza się.Poszczególne blachy obróbek powinny być zlutowane;
• stan techniczny trzonów wentylacyjnych i kominowych oceniono jako zadowalający. Zabezpieczenie górnych powierzchni betonowych czap kominowych zostało wypłukane i odspojone, czapy kominowe nie mają też wykonanych kapinosów. Niektóre czapy kominowe są popękane i uszkodzone;
• stan techniczny rynien oceniono jako zadawalający. Rynny są częściowo pofałdowane i na niewielkich odcinkach zalega w nich miejscami woda, co widać było podczas opadów deszczu. Należy przy najbliższej okazji poprawić spadki rynien w kierunku odwodnień;
• stan techniczny rur spustowych oceniono jako dobry;
• stan techniczny ław i stopni kominiarskich oceniono jako średni. Same elementy metalowe są w stanie dobrym, ale ich zamocowanie budzi poważne zastrzeżenia. Elementy te nadmiernie się ruszają, są niestabilne (szczególnie dotyczy to stopni kominiarskich) i nie są prawidłowo zamocowane;
• stan techniczny izolacji wiatroszczelnej (folia polietylenowa mikroporowata) jest średni, miejscami mierny. Folia została w licznych miejscach uszkodzona. Nie jest ona szczelna, lecz zwisa fragmentami pomiędzy krokwiami dachu budynku. Brak jest wykonanej izolacji paroszczelnej (np. z folii polietylenowej) pomiędzy ociepleniem z wełny mineralnej a podsufitką z płyt gipsowo-kartonowych (suchy tynk), co należy uznać za błąd.

Analizy i oceny techniczne. Opracowanie wyników badań
Pokrycie dachu kamienicy zostało wykonane nieprawidłowo, ponieważ dachówki nie zostały przymocowane do łat. Przynajmniej co 4 lub nawet co 3 dachówka powinna być mocowana do łat za pomocą odpowiednich łączników. Brak takiego mocowania powoduje podwiewanie dachówek od dołu do góry i tworzenie się licznych szczelin pionowych, „kieszeni” pomiędzy dachówkami. Podczas większych i gwałtownych podmuchów wiatru, szczególnie od spodu dachu, może dojść do obluzowania i wysunięcia się części dachówek spod łat, co zagraża bezpieczeństwu przechodniów. Stwierdzono także liczne uszkodzenia i pęknięcia dachówek oraz kominków wentylacyjnych. Wszystkie uszkodzone i pęknięte dachówki i inne elementy ceramiczne pokrycia dachu, m.in. kominki wentylacyjne, należy wymienić na nowe.



Przykład źle wykonanego i nieszczelnego połączenia obróbek blacharskich z pokryciem dachowym

Wszystkie zdeformowane (pogięte i połamane) obróbki blacharskie należy także wymienić na nowe i skuteczniej doszczelnić wszystkie miejsca przejść przewodów wentylacyjnych oraz miejsc przy trzonach wentylacyjnych i kominowych, ponieważ aktualnie silikon dekarski jest nieelastyczny, popękany i wykrusza się. Należy wskazać, że łączenie poszczególnych blach obróbek blacharskich powinno odbywać się za pomocą lutowania. Niedopuszczalne jest łączenie styków blach obróbek blacharskich za pomocą taśmy. Dokładnie i szczelnie należy zaizolować wszystkie przejścia przewodów wentylacyjnych i teletechnicznych przez dach budynku i obróbki blacharskie.


Przejście przez dach – w niedopuszczalny sposób obrobione taśmą

Zabezpieczenie górnych powierzchni betonowych czap kominowych zostało wypłukane i odspojone, czapy kominowe nie mają też wykonanych kapinosów. Niektóre czapy kominowe są popękane i uszkodzone.

Prawidłowo i wystarczająco zostały zamocowane rynny i rury spustowe. Jednakże niektóre odcinki poziome rynien nie posiadają odpowiednich (wystarczających) spadków i miejscami zalega w nich woda. Należy miejsca te poprawić przy najbliższej okazji.



Zniszczone, złuszczone powierzchniowo i popękane czapy kominowe. Brak kapinosów

Zdaniem autora opracowania istnieje potrzeba, a nawet wręcz konieczność montażu płotków śniegowych na daszku nad wejściem do klatki schodowej.

W wyniku przeglądu dachów budynków mieszkalnych wielorodzinnych, dokonano także odkrywki i inwentaryzacji elementów konstrukcyjnych oraz izolacyjnych dachu od wewnątrz, tj. w jednym z mieszkań na poddaszu użytkowym, w celu oceny technicznej izolacji dachu – wiatroszczelnej (z folii polietylenowej mikroporowatej) i paroizolacji (z folii polietylenowej). Z przeprowadzonych oględzin wynika, że ocieplenie dachu zostało wykonane nieprawidłowo i niewystarczająco. Wełny mineralna w części dachu została rozłożona nierównomiernie, a w niektórych szczególnie trudnodostępnych miejscach zaobserwowano całkowity jej brak. Wiatroszczelna izolacja dachu z folii polietylenowej mikroporowatej jest podarta, poszarpana i nieszczelna. Zwisa luzem pomiędzy krokwiami i nie spełnia swojej roli. Brakowało paroizolacji pomiędzy ociepleniem z wełny mineralnej a podsufitką z płyt gipsowo-kartonowych, co należy uznać za błąd. Z przeprowadzonych oględzin w przedmiotowym mieszkaniu wynika, że nieprawidłowo i niewystarczająco zostało wykonane ocieplenie dachu, jak też izolacja dachu.


Uszkodzona i porozdzierana folia wiatroizolacyjna

Zalecenia
Zdaniem autora artykułu, należy:

1.  sprawdzić dokładnie stan pokrycia dachowego, ewentualnie należy miejscami przełożyć dachówkę, odpowiednio mocując ją do łat;
2. wymienić na nowe wszystkie uszkodzone i popękane dachówki oraz inne elementy ceramiczne pokrycia dachów, m.in. kominki wentylacyjne, dachówki, gąsiory, itp.;
3. wszystkie zdeformowane obróbki blacharskie wymienić na nowe i skuteczniej doszczelnić miejsca przejść przewodów wentylacyjnych oraz miejsca przy trzonach wentylacyjnych i kominowych;
4. blachy obróbek blacharskich zlutować;
5. dokładnie i szczelnie zaizolować wszystkie przejścia przewodów wentylacyjnych i teletechnicznych przez dach budynku i obróbki blacharskie;
6. zabezpieczyć górne powierzchnie betonowe czap kominowych przed niekorzystnym działaniem czynników atmosferycznych i dalszą degradacją. Wszystkie popękane i uszkodzone czapy kominowe należy poddać reprofilacji i wzmocnieniu;
7. sprawdzić zamocowania stopni i ław kominiarskich i zamocowania te poprawić;
8. sprawdzić i poprawić rynny dachowe w miejscach o małych spadkach, w których zalega woda;
9. zamontować płotki śniegowe na daszkach, nad wejściami do klatek schodowych;
10. prawidłowo wykonać ocieplenie dachu i izolację dachu. Wełna mineralna musi być rozmieszczona równomiernie, a wszystkie braki i ubytki wełny mineralnej muszą zostać uzupełnione. Wykonać szczelną wiatro- i paroizolację dachu pomiędzy ociepleniem z wełny mineralnej a podsufitką z płyt gipsowo-kartonowych;
11. wszystkie zastosowane wyroby budowlane i materiały użyte do robót naprawczych i remontowych, muszą posiadać stosowne dopuszczenia do stosowania w budownictwie (atesty, aprobaty techniczne, certyfikaty, deklaracje zgodności, itp. dokumenty).

Literatura
[1] Łempicki J., Ekspertyzy konstrukcji budowlanych, Arkady, Warszawa, 1999.
[2] Zyska B., Zagrożenia biologiczne w budynku, Warszawa, Arkady, 1999.
[3] Stramski Z., Korozja biologiczna w budownictwie, Wyd. CUTOB-PZITB, Wrocław, 1986.
[4] Praca zbiorowa pod redakcją Jerzego Ważnego i Jerzego Karysia, Ochrona budynków przed korozją biologiczną, Arkady, Warszawa, 2001.
[5] Doleżał M., Pieniążek Z., Grzyby pleśniowe w budynkach mieszkalnych, Wyd. SOSPGM-Inwestprojekt, Łódź, 1990.
[6] Kozarski P., Konserwacja domu, PSMB, Warszawa, 1997.
[7] Książek M., Problemy związane z wykonywaniem izolacji wodochronnych tarasów, V Warsztaty Rzeczoznawcy Mykologiczno-Budowlanego, Wrocław, 12–14 października 2006 Wrocław : Polskie Stowarzyszenie Mykologów Budownictwa, s. 117–123, 2006.
[8] Książek M., Zacieki i pleśń – skutki wadliwej izolacji wodochronnej, Inżynier Budownictwa, R. 63, nr 3, s. 54–57, 2007.
[9] Książek M., Problemy wykonywania hydroizolacji tarasów, Dachy Płaskie, nr 4, s. 43–45, 2009.
[10] Książek M., Korozja biologiczna wywołana przez glony: porastanie elewacji budynków mieszkalnych, Dachy, nr 6, s. 39–44, 2010.
[11] Książek M., Błędy projektowe w konstrukcjach dachów drewnianych i ich skutki. Cz. 1, 2/ Dachy. 2012, nr 4, s. 26, 28, 30–33 ; nr 5, s. 34, 36–39, 2012.
[12] Polskie Przepisy i Normy Budowlane.

Tekst i zdjęcia: dr inż. Mariusz Książek
Adiunkt i pracownik naukowo-dydaktyczny w Instytucie Budownictwa Politechniki Wrocławskiej.
Członek Zarządu Głównego Komitetu Trwałości Budowli PZiTB w Warszawie. Uprawniony konstruktor, materiałoznawca i specjalista mykologiczno-budowlany



CZYTAJ WIĘCEJ

Błędy w układaniu folii paroizolacyjnych
Błędy w sztuce dekarskiej
Błędy na dachu - geneza Część I
Błędy na dachu - geneza Część II
Błędy na dachu - geneza Część III
Błędy projektowe w konstrukcjach dachów drewnianych i ich skutki , cz. 1
Błędy projektowe w konstrukcjach dachów drewnianych i ich skutki, cz. 2
Błędy projektowe i wykonawcze przyczyną usterek dachu stromego
Błędy wykonawcze dekarzy

---